启东讨债公司阐述工程款清收——以房抵债相关法律问题及注意事项

随着房地产行业整体下行，房地产开发企业均面临资金压力，甚至部分房地产开发企业进入破产边缘，加之近年来银行对房地产开发贷款长期以来持审慎态度，房企无奈之下采取其他非金融机构融资（民间借贷、非银行金融机构融资等方式），此类融资方式大部分期限短、利率高，筹资困难进一步加重了房地产开发企业压力。房地产开发企业资金困难直接导致工程款难以及时收回，自身及下游材料商、施工班、农民工组利益无法保障。在此背景下，以房抵款、以资抵债成为施工单位、班组、材料商不愿意接受但又无奈的选择。启东讨债公司为便于房企和施工单位化解债务，草拟此文供参考。

一、以物抵债协议两种类型

（一）债务履行期限届满后达成的以物抵债协议

债务履行期限届满前达成的以物抵债协议系诺成性合同，当事人意思表示达成合意时成立并生效（合同有其他无效情形除外，如：当事人约定以购买的*支抵偿购*款的），无需实际交付（不动产过户）合同即生效，且在以物抵债协议履行完毕、债务归于消灭前，如债务人未履行以物抵债协议，经催告仍未履行的，债权人享有选择权，有权选择履行原债务或者以物抵债协议——法律依据《民法典合同编司法解释》第27条。

（二）债务履行期限届满前达成的以物抵债协议

债务履行期限届满前达成的以物抵债协议需要根据债权债务的不同情况认定以物抵债协议的类型及效力。简单来说，有如下类型：

1. 担保属性。如当事人约定，如债务人到期未履行债务，债权人可以对抵债财产拍卖、变卖、折价以实现债权的。在这种情况下，以物抵债协议双方并无真实以房屋代替现金清偿债务的意思，债权人的真实意思是获得工程欠款，并以债务人享有所有权的房屋作为债务履行的担保，担保实现方式包括拍卖、变卖、折价并优先受偿。该等约定合法有效，自协议成立时生效。

2. 流质（押）约定。如当事人约定，债务人到期没有清偿债务，抵债财产归债权人所有的，该约定无效。但债权人可以按照上述担保属性，实现担保权利。——法律依据《民法典合同编司法解释》第28条。

二、工程款债权适用以物抵债协议时的注意事项

工程价款享有法律直接赋予的价款优先权，其优先权优于普通债权抵押权等，这是因为房屋建筑是复合了人力、物力、财力形成的，而施工单位正是投入人力物力财力的主体，其应当享有天然的优先权（注：转包、违法分包、挂靠等特殊情况另行研究）。以房地产开发施工合同为例，工程价款适用以物抵债协议需注意以下事项（以施工单位为视角）：

（一）施工合同明确约定工程结算、支付时间或付款条件。如按形象进度结算付款，需明确约定达到何种进度办理结算和付款的期限（例如：工程封顶支付至合同价款或进度产值的80%，开发商应在收到结算资料之日起15日内审核完毕并支付进度款）。

（二）明确约定逾期付款多少时间，施工单位有权选择以房抵债，并明确约定项目名称、房屋坐落、房号、税费负担、办理网签备案及过户等。

（三）施工单位应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。

（四）具备交付条件时及时办理过户并实际占有。

注意事项：

1.近两年地方化债（地方债务化解）工作中亦涉及以资产抵偿债务问题，该类型问题与本文所述内容不同，应区别分析。

2.工程款和以物抵债协议均属于比较复杂的法律问题，应当具体问题具体分析，各位朋友可关注私信，知无不言。